همه چیز درباره مشارکت در ساخت که باید بدانید !
مشارکت در ساخت چیست؟
همانطور که از نام مشارکت مشخص است، این قرارداد یک نوع «توافق» دو طرفه است که هر یک از طرفین در آن آوردهای دارند و با توجه به نسبت آوردهشان با هم شریک میشوند.بگذارید مثال واضحتری بزنیم؛ مثلا شما صاحب خانهای ویلایی و کلنگی هستید. با توجه به افزایش جمعیت و نیاز به مسکن و بالا رفتن قیمت خانه، به این فکر افتادهاید که خانهتان را خراب کنید و در همان زمین، آپارتمانی چند طبقه بسازید.اما مشکل اصلی شما این است که نه تخصص این کار را دارید و نه پولش را. اینجاست که مشارکت در ساخت میتواند به کمک شما بیاید. به این صورت که یک سازنده سرمایه و تخصص خود را با شما شریک میشود و برایتان آن خانه کلنگی را تبدیل به آپارتمانی چند طبقه میکند. در نهایت شما با سازنده در سودی که از این ساخت و ساز به دست میآید شریک میشوید.
در قوانین مشارکت در ساخت
تعهدات مالک:
مهمترین تعهد مالک در قوانین مشارکت در ساخت، تسلیم ملک به سازنده است، حتی اگر این مورد در قرارداد ذکر نشده باشد زیرا اساساً این قرارداد بدون تسلیم ملک به سازنده بههیچعنوان صورت نمیپذیرد. پس بدون اینکه این مورد بهصراحت در قرارداد ذکرشده باشد، مالک موظف است به تعهد خود عمل کند. اما اگر به هر دلیلی مالک از تعهد خود شانه خالی کند و از تسلیم ملک به سازنده بعد از تعهد خودداری کند، حتی اگر این مورد در قرارداد نیامده باشد، سازنده یا شریک مالک میتواند به دادگاه مراجعه کرده و در دادگاه برای الزام به تسلیم ملک-حکم قانونی بگیرد. گرفتن این حکم در دادگاه هیچ ارتباطی با نسبت درصد مشارکت در ساخت ندارد و در هر شرایطی قابل دریافت است.
تعهدات سازنده:
- از مهم ترین تعهدات سازنده یا مجری طرح را میتوان به پیشبرد عملیات ساخت، پرداخت هزینههای ساختمانی و اداری پروژه و پرداخت اجارهبها به مالک در طول دوره ساخت برای اسکان موقت مالک و تقسیم عادلانهی ملک مطابق با درصد مشارکت در ساخت دانست.
- اما نکته اینجاست که غالباً در تعهدات سازنده طرفین بیشتر به اختلاف برمیخورند تا در تعهدات مالک؛ چراکه تعهدات سازنده تفاسیر مختلف داشته و نسبت به تعهدات مالک از وضوح کمتری برخوردار است و به نظر میرسد که تعدد این تعهدات و پیچیدگی آنها نیز خود مزید بر علت بروز اختلافات طرفین است.
- علاوه بر موارد مذکور در بالا در قوانین مشارکت در ساخت تعهدات دیگری نیز برای سازنده برشمرده میشود مانند الزام به تحویل ملک در زمان مقرر، رعایت اصول استاندارد ساخت، رعایت کیفیت مذکور در قرارداد در حین عملیات ساخت، ارائه گزارشی از عملکرد خود به مالک در دورههای زمانی مقرر، اخذ پایان کار و پرداخت جرائم به شهرداری و غیره.
- درصورتیکه سازنده تعهد خود به انجام عملیات ساخت را انجام ندهد میتوان علاوه بر پیشبینی حق فسخ برای مالک مبلغی را نیز تحت عنوان وجه التزام در قرارداد در نظر گرفت (هرچند اگر ملک تخریبشده باشد و سازنده از ادامه ساخت سرباز زند خسارتی که به مالک تحمیل میشود سنگین و بعضاً غیرقابلجبران است). هم چنین اگر سازنده کیفیات، مصالح و مختصاتی که در قرارداد مقررشده را رعایت ننماید میتوان در صورت امکان وی را ملزم نمود تا نواقص را برطرف نماید و اصلاحاتی انجام دهد و درصورتیکه چنین امکانی وجود نداشته باشد نیز میتوان از وی خسارت و وجه التزام مطالبه نمود که در این موارد تعیین خسارت بر عهده کارشناس است. برای تأخیر در پیشروی مطابق برنامه زمانبندی نیز علاوه بر پیشبینی حق فسخ، وجه التزام و خسارت برای مالک، در قراردادها برای تأخیر در تحویل ملک مبلغی تحت عنوان خسارت تأخیر تأدیه نیز در نظر گرفته میشود. هم چنین در مواردی که احتمال میرود اعمال سازنده خسارتی به همسایگان یا سایر اشخاص ثالث وارد کند میتوان برای مالک این حق را در نظر گرفت که درصورتیکه مالک مجبور به پرداخت خسارت به همسایگان و اشخاص ثالث درنتیجه نواقص یا اشتباهات عملیات ساخت شود، بتواند به سازنده مراجعه نموده و مبالغ پرداختشده را از وی مطالبه کند.
شرایط فسخ قرارداد از سوی مالک
در این وضعیت، اگر شرایط خاصی در قرارداد پیشبینینشده باشد لازم است که مالک با اخذ تأمین دلیل هزینههای انجامشده توسط سازنده را برآورد نموده و سازنده به نسبت آورده خود و درصد مشارکت در ساخت تعیینشده، در پروژه شریک خواهد بود. اما در این حالت مشکلات متعددی ناشی از اشتراک مالک و سازنده در ملک پیش خواهد آمد.
برای اجتناب از چنین وضعیتی طبق قوانین مشارکت در ساخت بهتر است در قرارداد پیشبینی شود که در صورت تحقق شرایط فسخ و اجرای آن از ناحیه مالک سازنده تنها میتواند هزینههایی که انجام داده را با کسر خسارات مطالبه نماید و هیچگونه حق عینی در مال مورد مشارکت نخواهد داشت.
تعیین میزان درصد مشارکت در ساخت
به میزان درصد مشارکت در ساخت، سهم الشرکه گفته میشود که-سهم الشرکه طرفین در قرارداد باید بیان شود تا از بروز اختلافات در آینده جلوگیری شود. برای محاسبه سهم الشرکه هرکدام از طرفین باید ابتدا آورده هر یک از طرفین ارزشگذاری شده و سپس قیمت بهدستآمده تقسیمبر ارزش کل پروژه ( ارزش کل سرمایهگذاری) شود.
طبق قوانین مشارکت در ساخت بهعنوانمثال برای ارزشگذاری آورده یا سهم مالک ابتدا ارزش هر متر ازملک در منطقه معینشده و بر اساس آن میزان آورده مالک مشخص میشود، و بعدازآن با محاسبه هزینه ساخت و هزینههای اداری و هزینههای مربوط به مجوزها میزان آورده سازنده نیز مشخص میشود، جمع مبالغ مذکور ( آورده مالک و آورده سازنده) ارزش کل پروژه یا ارزش کل سرمایهگذاری را تعیین میشود و حاصل تقسیم هر یک از مبالغ آورده مالک یا آورده سازنده بر ارزش کل پروژه درصدی تحت عنوان سهم الشرکه هر یک از طرفین را مقرر میکند. اهمیت تعیین درصد مشارکت در ساخت برای سهم الشرکه ازاینجهت است که بهعنوانمثال اگر سهم الشرکه مالک به سازنده ۶۰ به ۴۰ باشد و حاصل عملیات ساخت یک آپارتمان ۱۰ واحدی باشد در این حالت ۶ واحد آپارتمان سهم مالک و ۴ واحد آپارتمان سهم سازنده میشود.
قدرالسهم مشارکت در ساخت چیست؟
قدرالسهم زمانی بیان میشود که زمین چند مالک داشته باشد. در این شرایط طبق قوانین مشارکت در ساخت، در ابتدا متراژ متعلق از هر یک از مالکان مشخص میشود و بعد از مشخص شدن این مقدار تقسیمبر متراژ کل زمین میشود که با این کار درصد مشارکت در ساخت هرکدام از مالکان تعیین میشود. به این مقدار قدرالسهم مشارکت در ساخت گفته میشود که فقط برای زمانی است که ملک چند مالک داشته باشد. در آخر نیز مقدار درصد مشارکت در ساخت که برای مالک در نظر گرفتهشده بین مالکان تقسیم میشود. بهعنوانمثال تصور کنید زمینی سه مالک دارد که هرکدام مالک دو دانگ از زمین هستند و به نسبت مساوی در آن زمین سهم دارد. در این زمین آپارتمانی ده واحدی ساخته میشود که طبق برآوردهای انجامشده در قوانین مشارکت در ساخت، شصت درصد سهم مالک و چهل درصد سهم سازنده تعیین میشود. در این صورت شش واحد به مالک رسیده و چهار واحد به سازنده. به دلیل اینکه ملک موردنظر سه مالک بهصورت مشارکتی داشته است، شش واحد بهطور مساوی بین سه نفر تقسیمشده و قدرالسهم مشارکت در ساخت هرکدام دو واحد در نظر گرفته میشود.
قدرالسهم مشارکت در ساخت مبلغی از پیش تعیینشده است که با توجه به میزان سهم از متراژ زمین مشخص میشود و نیازی به نوشتن و قید کردن در قرارداد ندارد.
قدرالسهم و میزان سود مالک زمین و سازنده (دو طرف قرارداد) روی چه اصولی محاسبه میشود؟
برای تعیین میزان سهم هر کدام از طرفین قرارداد اصول رایجی وجود دارد که در ادامه با آنها آشنا میشویم. البته نوسانات بازار مسکن و تزلزل قیمتها، باعث میشود خیلی از افراد هنگام عقد قرارداد مشارکت در ساخت با ابهام و تردید مواجه شوند. در هر حال، در حالت عادی مبنای قیمت را بر وضعیت روز قرار میدهند.
به طور مثال در شهر تهران، فرمول محاسبۀ مشارکت در ساخت در هر منطقه بر مبنای «قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه» قرار دارد.
با توجه به این اصل، اگر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در منطقهای که قرار است مشارکت در ساخت آنجا انجام شود تا چهار میلیون و پانصد هزار تومان باشد، معمولاً تقسیم سود به صورت برابر (۵۰-۵۰) انجام میشود. در غیر این صورت و اگر متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه بین ۴٫۵ میلیون تا ۵٫۵ میلیون تومان باشد، میزان سود تغییر کرده و سهم مالک زمین ۵۵ درصد و سهم سازنده ۴۵ درصد محاسبه میشود.
البته در حال حاضر و با توجه به قیمت مسکن، دیگر در کمتر منطقهای شاهد قیمتهای زیر ۵ میلیون تومان برای هر مترمربع آپارتمان نوساز هستیم. در این حالت به غیر از تعیین فرمول مشارکت به صورت ۶۰-۴۰ درصدی، مبلغی نیز تحت عنوان «بلاعوض» محاسبه میشود. این مبلغ در ابتدای فرآیند مشارکت از طرف سازنده به مالک پرداخت میشود که وی بتواند در طول زمان ساخت و آمادهسازی بنای جدید، در منزل دیگری ساکن شود.
مالک و سازندهای که قرارداد مشارکت در ساخت را امضا میکنند، در وهلۀ اول به دنبال سودی هستند که از این توافق حاصل میشود. به همین دلیل و بر اساس چند اصل عرفی، محاسبه سود مالک و سازنده همان ابتدا انجام میشود.
مراحل انتقال قدرالسهم سازنده
انتقال قدرالسهم به نام سازنده در سه الی چهار مرحله و با توجه به هزینه هایی که سازنده کرده است صورت گیرد:
- پس از دریافت جواز
- پس از پایان مرحله سفت کاری
- پس از تحویل ملک قابل سکونت
- پس از دریافت صورت مجلس تفکیکی
گاهی برخی از سازنده گان پیشنهاد میدهند برای کاهش مالیات نقل و انتقال املاک در ابتدای کار و برای یک مرتبه سهم شان را به نام ایشان کنید و از شما می خواهد در خصوص این مقدار، وکالت های فروش بلاعزل به شما (مالک) بدهید و پس از انجام تعهداتش، طی زمان بندی مشخص شده هر وکالت اعطایی به او نیز باطل گردد.این راهکار از نظر حقوقی توصیه نمی شود.
برای دریافت پایان کار ساختمان هیچ نیازی به پایان نازک کاری ساختمان نیست. هرگونه تاخیر در مراحل اداری که ناشی از قصور سازنده نبوده و خارج از اراده ی سازنده باشد متناسب با این تاخیرها و با تایید مالک به مدت قرارداد افزوده خواهد شد. در غیر این صورت شامل ضرر و زیان است.
برای قرارداد مشارکت در ساخت در کلیه صفحات یک شماره قرارداد واحد و تاریخ امضا تعیین شود. تمام صفحات قرارداد باید امضا و اثر انگشت داشته باشد.
در بالای تمام صفحات “قرارداد مشارکت در ساخت” را ذکر کنید و از عنوان قرارداد مشارکت مدنی، مبایعه نامه، معامله، بیع و … برای قرارداد استفاده نشود.
حق دریافت هرگونه وام و همچنین حق واگذاری قرارداد به غیر را از سازنده سلب و ساقط کنید.
هر گونه توافق جدید را در قالب متمم قرارداد تنظیم و به اطلاع داور برسانید. همچنین در صورت تخلف سازنده از مفاد قرارداد موضوع را به اطلاع داور رسانده و در صورت نیاز از طریق اظهارنامه به سازنده و داور ارسال کنید.
فهرست کاملی از مصالح ساختمانی و لوازم مرتبط و مورد نظر برای استفاده در ساخت به صورت شفاف و با جزئیات کامل مثل نام،مدل،کشور سازنده، رنگ، جنس و ... بهصورت مکتوب تهیه و پس از امضا سازنده و مالک ضمیمه قرارداد مشارکت در ساخت شود. چون رعایت نکردن این نکات جزء مواردی است که بیشتر اختلاف نظرها پس ازتنظیم قرارداد را در بر دارد.
شایان ذکر است که ،اگر سازنده در انتهای فهرست مصالح و لوازم مورد نیاز عبارت " یا مشابه" را ذکر کرد، مخالفت کنید تا از اختلاف های بعدی در این مورد جلوگیری شود و تغییر این فهرست را فقط با تایید کتبی مالک بپذیرید.
اگر پس از شروع ساخت و ساز قصد تجمیع املاک یا زمین های مجاور جهت استفاده از تراکم تشویقی برای پروژه خود را دارید، میتوانید با مالکان زمین های مجاور قرارداد معاوضه زمین با آپارتمان منعقد کنید و این قرارداد به عنوان متممی به قرارداد مشارکت در ساخت اصلی باشد.
پس از امضای قرارداد مشارکت در ساخت فقط برای انجام امور اداری وکالت کاری به صورت مدت دار به سازنده داده شود. از وکالت دادن در بقیه موارد جلوگیری شود.
کلیه چک هایی که در زمان قرارداد صادر میشود در حضور کارشناس قرارداد یا داور و شاهدان تنظیم و امضاء و مبادله شوند و از کلیه چک ها کپی گرفت شود.( چک های قرارداد مشارکت در ساخت به دلیل اینکه بابت قراردادصادر میشوند، جنبه کیفری نخواهند داشت.)
در خصوص پارکینگ ها و انباری ها حتمادر قرارداد مشارکت در ساخت قید شود که به نسبت قدر السهم هر طرف تقسیم خواهد شد. ترتیب انتخاب پارکینگ و انباری ها را مشخص کنید و با تایید نقشه های معماری تکلیف پارکینگ ها و انباری ها به لحاظ رعایت ضوابط طراحی پارکینگ ها در پروژه های مسکونی و اداری مشخص شود.
با توجه به بروزرسانی قواعد و مقررات ادارات و سازمان هایی چون آتش نشانی، شهرداری، نظام مهندسی و ... و آگاه نبودن برخی از سازنده گان توصیه می شود مالک نسبت به آخرین ضوابط و مقررات اجرایی از افراد متخصص تحقیق به عمل آورید و به اطلاع سازنده نیز برسانید.
ذکر " این قرارداد طبق ماده ۱۰ قانون مدنی با علم و آگاهی کامل طرفین نسبت به مورد معامله و مفاد قرارداد تنظیم و امضا شده است" ضروری است.
میزان وجه «بلاعوض» بر چه مبنایی محاسبه میشود؟
مبلغ «بلاعوض» معمولا به صورت توافقی تعیین میشود و قانون خاصی دربارۀ آن وجود ندارد. اما عرفی که برای آن وجود دارد به این شرح است: تعیین مبلغ یک میلیون تومان به ازای هر مترمربع مساحت خانۀ کلنگی در منطقهای که قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز آن بیش از شش میلیون و پانصد هزار تومان است.
در باقی مناطق که قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز کمتر از این مبلغ است، وجه «بلاعوض» متغیر بوده و با توافق طرفین تعیین میشود.
آیا برای محاسبۀ بلاعوض در مشارکت در ساخت به غیر از عرف بازار، فرمول دیگری هم وجود دارد؟
بله. شما میتوانید با استفاده از فرمول ریاضی زیر میزان سهم مشارکت را محاسبه کنید:
- R = A% × D – G% × M
- کل ارزش ملک = M
- قدرالسهم سازنده = G
- کل هزینه ساخت = D
- قدرالسهم مالک = A
- مقداربلاعوض = R
موضوع: همه چیز درباره مشارکت در ساخت که باید بدانید !
مطالب مرتبط:
معرفی کامل آجرنما در دکوراسیون داخلی
مزایا و معایب نمای شیشه ای
معرفی جامع نمای رومی