مشارکت در ساخت بهطور کلی نوعی توافق و همکاری بین مالک زمین یا ملک و سرمایهگذار است که بر اساس آن طرفین بهطور مشترک در یک پروژه ساختمانی سرمایهگذاری میکنند. در این مدل از ساختوساز، مالک ملک، زمین یا ساختمانی قدیمی را که نیاز به بازسازی یا نوسازی دارد، وارد پروژه میکند، درحالیکه سرمایهگذار تامین منابع مالی لازم برای ساخت یا نوسازی را بر عهده میگیرد. در نهایت، محصول این همکاری به شکل واحدهای جدید یا بازسازی شده بین مالک و سرمایهگذار تقسیم میشود، که معمولاً سهم هر طرف بر اساس قرارداد از پیش تعیین شده است.
این نوع همکاری برای هر دو طرف مزایای متعددی به همراه دارد. از یک سو، مالک بدون نیاز به پرداخت هزینههای سنگین ساخت، میتواند صاحب بخشی از واحدهای جدید شود و ارزش دارایی خود را افزایش دهد. از سوی دیگر، سرمایهگذار با تامین مالی و مدیریت پروژه میتواند در عوض سهمی از واحدهای ساختهشده یا سود حاصل از فروش آنها دریافت کند. به این ترتیب، هر دو طرف به اهداف مالی و توسعهای خود دست مییابند.
یکی از نکات کلیدی در مشارکت در ساخت، تنظیم قرارداد مشارکت است که باید بهطور دقیق و شفاف حقوق و تعهدات هر یک از طرفین را مشخص کند. این قرارداد، شامل مواردی مانند نحوه تامین مالی، تقسیم واحدهای ساختهشده، زمانبندی پروژه و شرایط حقوقی است. در واقع، توافقات حقوقی دقیق و هماهنگیهای اولیه بین مالک و سرمایهگذار نقش مهمی در موفقیت پروژههای مشارکتی ایفا میکند. در این مقاله نکات مهم در عملیات مشارکت در ساخت را آورده ایم.
دلایل انتخاب مشارکت در ساخت
مشارکت در ساخت به دلایل متعددی به یکی از گزینههای محبوب در صنعت ساختوساز تبدیل شده است. یکی از مهمترین دلایل انتخاب این روش، تقسیم هزینهها و ریسکها است. ساخت یک پروژه ساختمانی، بهویژه در مناطق شهری بزرگ، هزینههای بسیار بالایی را شامل میشود. از طرف دیگر، مالکان زمین یا املاک قدیمی ممکن است منابع مالی کافی برای ساخت یا نوسازی نداشته باشند. با ورود یک سرمایهگذار، این بار مالی تقسیم میشود و طرفین میتوانند از منابع مالی مشترک بهرهمند شوند، درحالیکه مالک از دارایی خود بهرهبرداری میکند و سرمایهگذار از فرصت سودآوری بهره میبرد.
افزایش ارزش ملک یکی دیگر از دلایل اصلی انتخاب مشارکت در ساخت است. مالکان املاک قدیمی یا زمینهای بلااستفاده، بهطور معمول بهدنبال راهی برای افزایش ارزش دارایی خود هستند. با استفاده از این نوع همکاری، آنها میتوانند بدون نیاز به سرمایهگذاری زیاد، ملک خود را نوسازی کنند یا ساختمانهای جدیدی بر روی زمینهای خود بسازند. این کار باعث میشود که ارزش ملک بهطور چشمگیری افزایش یابد و به دارایی پربازده تبدیل شود.
از سوی دیگر، تقسیم سود یکی از عوامل جذاب برای هر دو طرف است. پس از پایان پروژه، واحدهای ساختهشده یا فروش آنها بین مالک و سرمایهگذار تقسیم میشود. این تقسیم سود، بسته به توافق طرفین، میتواند به نسبتهای مختلف انجام شود. برای مالک، این روش به معنای دسترسی به واحدهای جدید یا نوساز است که میتواند از آنها برای استفاده شخصی، اجاره یا فروش بهره ببرد، درحالیکه سرمایهگذار نیز بهطور مستقیم از سود پروژه بهرهمند میشود.
در نهایت، کاهش تعهدات اجرایی برای مالک از دیگر مزایای مشارکت در ساخت است. مالکان معمولاً تخصص یا وقت کافی برای مدیریت یک پروژه ساختمانی را ندارند. در این نوع قرارداد، سرمایهگذار اغلب مسئولیت مدیریت و اجرای پروژه را بر عهده میگیرد. این مزیت باعث میشود که مالک با خیال آسودهتر به نوسازی یا ساخت املاک خود بپردازد، بدون اینکه نیاز به درگیری مستقیم با مسائل فنی و اجرایی داشته باشد.
انواع مشارکت در ساخت چگونه است؟
انواع مشارکت در ساخت بسته به توافقات و شرایط میان مالک و سرمایهگذار، به چند دسته اصلی تقسیم میشود. هر نوع از این مشارکتها ویژگیها، مزایا و روشهای مختلف تقسیم سهم را شامل میشود. در ادامه، برخی از انواع رایج مشارکت در ساخت معرفی میشوند:
مشارکت در ساخت با تقسیم درصدی (سهمالشرکه)
در این مدل، مالک و سرمایهگذار بر اساس توافق قبلی، واحدهای ساختهشده یا سود حاصل از پروژه را بر اساس درصدی مشخص بین خود تقسیم میکنند. برای مثال، مالک میتواند ۳۰ درصد از واحدهای نهایی را دریافت کند و ۷۰ درصد مابقی به سرمایهگذار تعلق بگیرد. این درصدها بسته به ارزش زمین، هزینههای ساخت، و توافقات طرفین متغیر است. این نوع مشارکت رایجترین مدل در پروژههای ساختوساز است.
مشارکت در ساخت به صورت تهاتر (معاوضه)
در مدل تهاتر، مالک و سرمایهگذار ممکن است توافق کنند که به جای تقسیم واحدها، سرمایهگذار معادل ارزش سهم مالک، به او مبلغ نقدی یا خدمات خاصی پرداخت کند. در این روش، مالک از واحدهای ساختهشده سهم نمیبرد، اما در عوض معادل ارزش سهم خود مبلغی دریافت میکند. این نوع مشارکت میتواند برای مالکانی مناسب باشد که نیاز به وجه نقد دارند و قصد ندارند خودشان در املاک نهایی سهم داشته باشند.
مشارکت در ساخت با مدل ساخت مدیریتشده
در این نوع از مشارکت، مالک و سرمایهگذار بر سر این موضوع توافق میکنند که سرمایهگذار فقط مسئول مدیریت ساخت پروژه باشد و مالک هزینههای مربوط به ساخت را تأمین کند. در این حالت، سرمایهگذار تنها مسئولیت مدیریت پروژه، هماهنگی با پیمانکاران و نظارت بر کیفیت ساخت را بر عهده دارد. سود حاصل از پروژه به مالک تعلق میگیرد و سرمایهگذار معمولاً درصدی از هزینههای اجرایی را به عنوان دستمزد دریافت میکند.
مشارکت در ساخت با روش کلید در دست
در این روش، سرمایهگذار متعهد میشود که پروژه را از ابتدا تا انتها بهطور کامل مدیریت کند و پس از اتمام، ملک را به مالک تحویل دهد. در این نوع از مشارکت، مالک هزینههای ساخت را به صورت تدریجی یا در پایان پروژه پرداخت میکند. سرمایهگذار معمولاً مسئولیت کامل طراحی، ساخت و اجرای پروژه را بر عهده دارد و مالک پس از اتمام پروژه آن را تحویل میگیرد.
مشارکت در ساخت با سرمایهگذاری مشترک
در این نوع از مشارکت، مالک و سرمایهگذار هر دو به طور مشترک در تأمین مالی پروژه مشارکت میکنند. هر دو طرف هزینههای ساخت را بر اساس درصد سهمشان در پروژه تامین میکنند و در نهایت سود نهایی نیز به همان نسبت بین آنها تقسیم میشود. این روش برای پروژههایی مناسب است که هر دو طرف توانایی مالی برای مشارکت در هزینههای ساخت دارند و میخواهند ریسک و سود پروژه را بهطور مشترک تحمل کنند.
این انواع مشارکت در ساخت بسته به شرایط طرفین، نوع پروژه و توافقات مالی میتواند متغیر باشد. هر یک از این مدلها دارای مزایا و چالشهای خاص خود هستند و لازم است که مالکان و سرمایهگذاران قبل از ورود به هر پروژه، بررسی دقیقی انجام دهند.
اگر قصد مشارکت در ساخت دارید لیست مشاور املاک در شیراز را ببینید.
مراحل قانونی و اداری مشارکت در ساخت در ایران چیست؟
مراحل قانونی و اداری مشارکت در ساخت در ایران شامل چندین گام مهم است که هر یک از این مراحل بهمنظور اطمینان از صحت قانونی قرارداد و اجرای صحیح پروژه ضروری است. در ادامه، مراحل اصلی توضیح داده میشوند:
تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
اولین گام، تنظیم یک قرارداد مشارکت در ساخت بین مالک و سرمایهگذار است. این قرارداد باید با دقت تهیه شود و شامل تمام جزئیات مهم نظیر سهم هر طرف از پروژه، وظایف هر یک، هزینههای اجرایی، زمانبندی پروژه، و چگونگی تقسیم واحدهای ساختهشده یا سود نهایی باشد. در این مرحله، توصیه میشود که هر دو طرف از وکیل متخصص در امور قراردادهای ساختوساز کمک بگیرند تا از صحت و عدالت قرارداد اطمینان حاصل شود.
تعیین سهمالشرکه و نحوه تقسیم واحدها
در قرارداد مشارکت، نحوه تقسیم واحدهای ساختهشده یا سود پروژه بین مالک و سرمایهگذار بهصورت دقیق باید مشخص شود. تعیین سهمالشرکه و نحوه تقسیم، یکی از مهمترین بخشهای قرارداد است. این بخش باید بهصورت شفاف توضیح داده شود تا در آینده اختلافی به وجود نیاید.
اخذ مجوزهای لازم از شهرداری
پس از تنظیم قرارداد، مالک یا سرمایهگذار باید برای شروع پروژه، مجوزهای لازم از شهرداری را اخذ کنند. این مجوزها شامل پروانه ساخت، تاییدیههای مربوط به طراحی و نقشهها و دیگر مجوزهای مرتبط با ساختوساز است. ارائه مدارک موردنیاز و پرداخت هزینههای مربوطه، از دیگر بخشهای این مرحله است.
اخذ گواهی پایان کار
پس از تکمیل پروژه، برای اینکه ساختمان بهطور رسمی بهعنوان یک پروژه کامل شناخته شود، باید گواهی پایان کار از شهرداری اخذ شود. این گواهی نشاندهنده اتمام کامل پروژه مطابق با مقررات و استانداردهای شهری است و برای بهرهبرداری یا تقسیم واحدها ضروری است. در این مرحله، بازدید نهایی از ساختمان انجام میشود و مطابقت ساخت با پروانه ساخت و نقشههای تایید شده بررسی میشود.
.ثبت رسمی قرارداد در دفاتر اسناد رسمی
برای قانونیشدن قرارداد مشارکت در ساخت و ثبت آن به عنوان یک سند رسمی، لازم است قرارداد در دفترخانه اسناد رسمی ثبت شود. ثبت قرارداد، علاوه بر افزایش اطمینان حقوقی، از بروز اختلافات احتمالی در آینده نیز جلوگیری میکند. در این مرحله، مالکیت و سهم هر طرف بهصورت رسمی مشخص و ثبت میشود.
تفکیک و ثبت واحدهای جدید
پس از اخذ گواهی پایان کار و تکمیل پروژه، باید برای تفکیک واحدهای ساختهشده اقدام شود. این فرآیند شامل ثبت رسمی هر واحد بهعنوان یک ملک مستقل و اختصاص سهم هر یک از طرفین (مالک و سرمایهگذار) است. پس از تفکیک، مالکیت هر واحد در سازمان ثبت اسناد و املاک بهطور رسمی ثبت میشود و هر واحد دارای سند مجزا میگردد.
پرداخت مالیاتها و عوارض قانونی
یکی دیگر از مراحل قانونی، پرداخت مالیاتها و عوارض مرتبط با ساختوساز است. این هزینهها شامل مالیات نقلوانتقال ملک، عوارض شهرداری، و هزینههای دیگر است که معمولاً در زمان تفکیک و اخذ سند نهایی باید پرداخت شوند. در قرارداد، باید مشخص شود که چه کسی مسئول پرداخت این هزینهها خواهد بود (مالک یا سرمایهگذار).
بیمه پروژه ساختمانی
در طول مراحل ساخت، پروژه باید تحت پوشش بیمه قرار بگیرد. بیمههایی مانند بیمه حوادث کارگران، بیمه ساختمان در برابر حوادث طبیعی، و سایر پوششهای بیمهای میتواند در قرارداد مشخص شود و مسئولیت هر یک از طرفین برای پرداخت آن تعیین گردد.
حل اختلافات و داوری
در صورت بروز هرگونه اختلاف در طول یا پس از پروژه، لازم است که نحوه حل اختلافات در قرارداد مشخص شده باشد. بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت از مراجع داوری یا حکمیت برای حل اختلافات بهره میگیرند. در قرارداد، باید بهطور شفاف نحوه رسیدگی به اختلافات مشخص شود.
این مراحل نشاندهنده فرآیندهای قانونی و اداری مهم در مشارکت در ساخت در ایران هستند که رعایت هر یک از آنها برای تضمین موفقیت پروژه و جلوگیری از مشکلات حقوقی ضروری است.
نکات کلیدی قراردادهای مشارکت در ساخت چیست؟
قراردادهای مشارکت در ساخت باید با دقت و توجه به جزئیات تنظیم شوند تا از بروز اختلافات و مشکلات احتمالی جلوگیری شود. برخی نکات کلیدی که باید در تنظیم این قراردادها مدنظر قرار گیرند عبارتند از:
تعیین دقیق سهم طرفین
یکی از مهمترین بخشهای قرارداد، تعیین دقیق سهم هر طرف از پروژه است. این سهم میتواند بهصورت درصدی از واحدهای ساختهشده یا بهصورت نقدی تعیین شود. توافق بر سر درصد سهم مالک و سرمایهگذار باید بهطور شفاف در قرارداد ذکر شود تا هیچ ابهامی در آینده وجود نداشته باشد.
وظایف و تعهدات طرفین
در قرارداد باید تعهدات مالک و سرمایهگذار بهروشنی تعریف شود. برای مثال، وظایف سرمایهگذار در تامین مالی، مدیریت پروژه، اخذ مجوزها و پرداخت هزینههای مربوطه باید مشخص باشد. همچنین، مالک باید تعهداتی مانند انتقال ملک یا زمین برای ساخت و فراهمکردن اسناد مالکیت را برعهده گیرد.
زمانبندی پروژه
یکی از نکات مهم دیگر، تعیین دقیق زمانبندی پروژه است. این زمانبندی شامل مراحل مختلف از شروع پروژه تا اتمام ساخت و تحویل واحدها میشود. در قرارداد باید به وضوح زمان شروع، مدت زمان لازم برای هر مرحله و تاریخ تحویل پروژه مشخص گردد. همچنین، تدابیری برای تاخیرات احتمالی و جریمههای مربوطه در نظر گرفته شود.
هزینهها و نحوه پرداخت
قرارداد باید شامل جزئیات مربوط به هزینههای ساخت و نحوه تامین مالی باشد. مشخص کردن مسئولیت پرداخت هزینهها (مانند هزینههای اجرایی، مالیاتها، عوارض شهرداری، بیمهها و غیره) ضروری است. همچنین، چگونگی تامین منابع مالی از سوی سرمایهگذار و نحوه پرداخت آن به پیمانکاران باید در قرارداد ذکر شود.
ضمانتنامهها و تعهدات مالی
در قرارداد باید ضمانتهای مالی و تعهدات اجرایی هر یک از طرفین تعریف شود. این ضمانتنامهها شامل ضمانت اجرای پروژه از طرف سرمایهگذار و تضمین انتقال ملک از سوی مالک است. این تعهدات باید به نحوی تنظیم شوند که هر یک از طرفین در صورت تخلف یا عدم اجرای تعهدات، بتوانند حقوق خود را مطالبه کنند.
نحوه تقسیم واحدها یا سود نهایی
نحوه تقسیم واحدهای ساختهشده یا سود نهایی یکی از مهمترین بندهای قرارداد است. اگر قرار است واحدهای ساختهشده بین مالک و سرمایهگذار تقسیم شود، باید دقیقاً مشخص شود که کدام واحدها به هر طرف تعلق میگیرد. همچنین، اگر سود نهایی بهصورت نقدی تقسیم میشود، باید روش و زمان پرداخت مشخص گردد.
روش حل اختلافات
در هر قراردادی احتمال بروز اختلاف وجود دارد. بنابراین باید در قرارداد مشارکت در ساخت، نحوه حل اختلافات بهروشنی مشخص شود. بسیاری از قراردادها از داوری یا حکمیت بهعنوان راهحلی برای جلوگیری از کشیدهشدن اختلافات به دادگاه استفاده میکنند. تعیین یک مرجع داوری یا قاضی مورد قبول هر دو طرف میتواند به سرعت و با هزینه کمتر مشکلات را حل کند.
بیمه پروژه و مسئولیتهای قانونی
در قرارداد باید بیمههای لازم برای پروژه ساختمانی تعریف شود. این بیمهها شامل بیمه حوادث، بیمه مسئولیت مدنی، و بیمههای مرتبط با ساختوساز است. همچنین باید مشخص شود که کدام طرف مسئول پرداخت حق بیمه است. در قرارداد باید به تمام مسئولیتهای قانونی و مخاطرات احتمالی اشاره شده و نحوه مدیریت آنها ذکر شود.
مجوزها و تعهدات اجرایی
یکی از نکات کلیدی، اخذ مجوزهای لازم از نهادهای دولتی است. در قرارداد باید مشخص شود که کدام طرف مسئول اخذ پروانه ساخت، تاییدیههای طراحی، و گواهی پایان کار از شهرداری است. همچنین تعهدات طرفین در زمینه رعایت استانداردهای ساختوساز و قوانین شهری نیز باید در قرارداد درج گردد.
شرایط فسخ قرارداد
قرارداد باید شامل شرایطی باشد که در صورت عدم اجرای تعهدات توسط یکی از طرفین، امکان فسخ قرارداد فراهم شود. این بند باید بهطور دقیق مشخص کند که تحت چه شرایطی قرارداد قابل فسخ است و در صورت فسخ، حقوق هر طرف چگونه محاسبه و پرداخت خواهد شد.
مسئولیت در قبال تأخیرات و جریمهها
در صورت بروز تاخیر در اجرای پروژه، باید تدابیری برای جبران خسارات پیشبینی شود. قرارداد باید شامل بندهایی برای جریمههای مالی یا تعهدات اضافی برای طرفی باشد که به دلیل قصور یا تاخیر در انجام تعهدات خود، باعث تاخیر در پروژه شده است.
این نکات کلیدی به تنظیم یک قرارداد مشارکت در ساخت منصفانه و جامع کمک میکنند و از بروز مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری میکنند.
نقش مشاور حقوقی و وکیل در قراردادهای مشارکت ساخت
نقش مشاور حقوقی و وکیل در قراردادهای مشارکت در ساخت بسیار حیاتی است، زیرا این قراردادها اغلب شامل پیچیدگیهای حقوقی و مالی قابلتوجهی هستند و هر گونه اشتباه یا ابهام در تنظیم آنها میتواند به اختلافات و زیانهای بزرگ منجر شود. حضور یک مشاور حقوقی یا وکیل متخصص در این حوزه میتواند از بروز مشکلات جلوگیری کرده و حقوق هر دو طرف (مالک و سرمایهگذار) را حفظ کند.
تنظیم و بررسی قرارداد مشارکت در ساخت
وکیل یا مشاور حقوقی نقش اساسی در تنظیم و بررسی قرارداد مشارکت در ساخت دارد. این افراد با توجه به تجربه و دانش حقوقی خود، قرارداد را به نحوی تنظیم میکنند که تمامی جوانب حقوقی و تعهدات طرفین بهطور شفاف و دقیق مشخص باشد. آنها به طرفین کمک میکنند تا از استفاده از اصطلاحات مبهم یا مواردی که ممکن است در آینده باعث ایجاد اختلاف شود، جلوگیری کنند. همچنین، وکیل میتواند در بازبینی قرارداد به عنوان نماینده یکی از طرفین عمل کرده و اطمینان حاصل کند که منافع موکل خود بهخوبی تأمین شده است.
پیشگیری از اختلافات حقوقی
یکی از مهمترین وظایف وکیل در این قراردادها، پیشگیری از بروز اختلافات حقوقی است. وکیل با آگاهی از قوانین و مقررات مرتبط با ساختوساز و مالکیت، اطمینان حاصل میکند که قرارداد مطابق با قوانین تنظیم شده و تمامی مراحل قانونی، اعم از اخذ مجوزها و پرداخت مالیاتها، به درستی انجام میشود. علاوه بر این، با تنظیم دقیق بندهای مربوط به حل اختلافات و مسئولیتهای مالی، وکیل میتواند از بسیاری از مشکلات حقوقی که ممکن است در آینده پیش بیاید، پیشگیری کند.
مشاوره در زمینه تقسیم سهم و سود
مشاور حقوقی یا وکیل در تعیین و تنظیم سهمالشرکه و نحوه تقسیم سود نیز نقش کلیدی دارد. آنها به طرفین کمک میکنند تا بر اساس شرایط و توافقات اولیه، نسبت به تقسیم واحدهای ساختهشده یا سود حاصل از پروژه بهطور عادلانه توافق کنند. این موضوع میتواند شامل تعیین دقیق درصد سهم هر طرف و نحوه پرداخت سهمها باشد. وکیل میتواند اطمینان دهد که هیچگونه سوءاستفاده یا نابرابری در تقسیم سود یا سهمها رخ ندهد.
حل اختلافات و داوری
در صورت بروز اختلاف بین مالک و سرمایهگذار در طول یا پس از اجرای پروژه، وکیل بهعنوان نماینده موکل خود در حل اختلافات وارد عمل میشود. او میتواند بهعنوان داور یا نماینده قانونی در جلسات داوری یا محاکم قضایی شرکت کرده و از حقوق موکل خود دفاع کند. در بسیاری از موارد، حضور یک وکیل باتجربه میتواند به حل سریعتر و کمهزینهتر اختلافات کمک کند و از مراجعه به دادگاه جلوگیری نماید.
اخذ مجوزها و پیگیری مسائل قانونی
یکی دیگر از نقشهای وکیل در پروژههای مشارکت در ساخت، کمک به طرفین در اخذ مجوزهای قانونی است. وکیل میتواند با پیگیری مراحل اداری در شهرداریها و سایر نهادهای دولتی، اخذ مجوزهای لازم نظیر پروانه ساخت، گواهی پایان کار، و تفکیک واحدها را تسهیل کند. همچنین، پیگیری و پرداخت مالیاتها و عوارض قانونی از دیگر حوزههایی است که وکیل میتواند به آن رسیدگی کند.
حفاظت از حقوق در برابر تخلفات
وکیل میتواند در مواردی که یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نمیکند یا اقدام به تخلف از قرارداد میکند، از حقوق موکل خود دفاع کند. این موضوع ممکن است شامل عدم اجرای پروژه در زمان مقرر، عدم پرداخت هزینههای مورد توافق، یا عدم تقسیم عادلانه واحدها یا سود نهایی باشد. وکیل از طریق پیگیریهای قانونی و طرح دعاوی مرتبط میتواند حقوق طرف متضرر را حفظ کند و جبران خسارتهای احتمالی را از طریق مراجع قضایی یا داوری مطالبه نماید.
حضور وکیل یا مشاور حقوقی در هر مرحله از قرارداد مشارکت در ساخت، از تنظیم اولیه قرارداد تا پایان پروژه و تحویل واحدها، میتواند تضمینی برای رعایت حقوق طرفین و جلوگیری از مشکلات قانونی باشد.
منبع: وبسایت پی جو
بانک مشاغل برتر